John P. Ruehl
2025 ABD konut piyasasında bir paradoks yaşanıyor. Konut satışları düşmüş durumda, alıcıdan çok daha fazla satıcı var, ancak fiyatlar rekor seviyelerde kalmaya devam ediyor. Son on yılda, konut değerleri, bir zamanlar uygun fiyatlı olan Güneş Kuşağı şehirleri dâhil olmak üzere ülke genelinde büyük artış gösterdi.
Politika yapıcılar bu duruma çözüm bulmada yetersiz kalıyor. Temmuz 2025’te New York Times’a konuşan 16 ABD belediye başkanı, konut sorununu en büyük endişelerinden biri olarak belirtti. Eski Başkan Yardımcısı Kamala Harris, 2024 başkanlık kampanyası sırasında krizi hafifletmek için ilk kez ev sahibi olacaklara vergi indirimi öneriyorken, Başkan Donald Trump ise ipotek faizi oranlarını düşürmek için faiz indirimi çağrılarını yineliyordu.
Ev sahibi olmak Amerikan rüyasının merkezinde yer almaya devam ediyor ve ABD ev sahipliği oranı, Trading Economics’e göre “1965’ten 2025’e kadar” yaklaşık yüzde 65 civarında seyrediyor. Zirve 2004’te yüzde 69 ile görüldü ve COVID-19 döneminde geçici bir artış yaşansa da oran tekrardan düşmeye devam etti. Daha da endişe verici olan, ev sahibi olanlar arasında bile sahiplikteki özsermayenin azalması. Bugün birçok ev sahibi, mülklerinin yarısından daha azına sahip durumda; geri kalanı borca bağlı.
Fiyatlardaki baskı pek çok yapısal nedenlerden kaynaklanıyor. İnşaat maliyetleri hızla arttı, iş gücü yetersiz, gümrük vergileri meselesi ise malzeme fiyatlarını iyiden iyiye yükseltti. İmar yasaları, vergi rejimleri ve binalardan kaynaklanan fiziksel yoğunluk karşıtı düzenlemeler kentsel büyümeyi kısıtlarken, yayılan yapılaşma coğrafi ve çevresel sınırlarına yaklaşıyor. İpotek oranları yüksek seyrediyor ve şu anda 4,5 milyonu aştığı tahmin edilen ulusal konut açığı giderek kötüleşiyor.
Ancak bu kriz, yeni tür yatırımcılara kapı araladı. Daralan bir pazarda istikrarlı getiri beklentisiyle büyüyen bir kurumsal aktör grubu, konut gayrimenkulü sektörüne yöneliyor. ABD konutlarının hâlâ küçük bir kısmına sahip olsalar da, bu firmalar genellikle belirli bölgelerde ve konut pazarlarında yoğunlaşmış durumda. Konut erişiminin kurallarını belirleme konusunda giderek daha etkili hale geliyorlar ve etkileri, II. Dünya Savaşı sonrası yaygın ev sahipliği dönemini tersine çevirme tehdidi oluşturuyor.
Sorunun Oluşum Süreci
Evlerin büyük ölçekli şirketlerce sahiplenilmesi ve kira fiyatları üzerindeki etkileri nispeten yeni bir gelişmedir. 2008 öncesinde çoğu kurumsal yatırımcı; apartmanlar ve şehir merkezleriyle ilgileniyordu çünkü müstakil evler dağınık ve yönetimleri pahalı olarak görülüyordu. Konut krizinden sonra, piyasayı haciz dalgasının sarmasıyla bu durum değişti ve banliyölerde büyük oranda indirimli evlerin bollaşmasına yol açtı.
Sage Journals’da 2021 yılında yayınlanan bir makalede, “2007-2009 küresel mali krizinden bu yana geçen on yılda, büyük kurumsal finans aktörleri ABD’deki tek ailelik konutlara büyük yatırımlar yaptı, üç yüz bin eve kadar satın aldı ve sonra bunları kiraya verdi” ifadeleri yer aldı.
2012’de, devlet destekli mortgage devi Fannie Mae, haczedilmiş binlerce evi toplu olarak yatırımcılara satmaya başladı; bu durum müstakil evlerin büyük ölçekte satın alınıp tutulabileceğini ve kâr getirilebileceğini gösterdi. Aynı zamanda, Fannie Mae ve Freddie Mac, kurumsal alıcılara uygun finansman koşulları ve düşük faiz oranları sunarak destek sağladı. Bu sırada konut inşası çökmüştü ve arz açığı oluşmaya başladı.
American Prospect’in 2024 tarihli bir makalesine göre, “Çöküş birçok sektörü ciddi şekilde etkiledi, ancak kriz doğrudan inşaat sektöründe yoğunlaştığı için konut inşaat sektörünü yerle bir etti. … piyasadaki hacizli konut bolluğu ve fiyatlar hızla düştüğü için Amerika’da ev yapımı durdu. Yeni özel konut inşaatları neredeyse yüzde 80 oranında düşerek 1959’dan bu yana en düşük seviyeye geriledi.”
2010’ların başında konut fiyatları toparlandıkça yatırımcı ilgisi arttı. Bu dönemde, rekor düşük faiz oranları ve Federal Rezerv ile hükümetten trilyonlarca dolarlık mali teşvikler geldi; bu da ekonominin istikrar kazanmasına ve sermaye piyasalarının canlanmasına yardımcı oldu. Ucuz kredi olanakları ve artan fiyatlarla birlikte konut, cazip bir varlık haline geldi.
COVID-19 pandemisi bu eğilimi hızlandırdı. Uzaktan çalışma insanları şehirlerden banliyölere sürüklerken, tahliye yasakları birçok küçük ev sahibini evlerini satmaya iterek daha büyük alıcılara kapı açtı. Dijital platformlar, mülkleri uzaktan inceleme, satın alma ve yönetmeyi kolaylaştırdı. Geleneksel bankaların yanı sıra, çok çeşit ve sayıda finansal şirket ve platform artan talep ve daralan arzdan kâr elde etmeye devam etti.
Wall Street Tarzı Ev Sahipliği
Dünyanın en büyük özel sermaye şirketlerinden biri olan Blackstone, 2008 sonrası büyük ölçekli konut alımlarında öncülerden biri oldu. 2012’de, ABD’de şu an en büyük müstakil kiralık konut sahibi olan Invitation Homes’un kurulmasına yardımcı oldu. Blackstone, 2019 yılında hisselerini satmış olsa da 2024 yılında Kanadalı emlak firması Tricon Residential’ı satın alıp pazara yeniden girmiş ve aynı yıl yaklaşık 550 milyon dolara 3.000 evini İngiltere’nin en büyük emeklilik fonuna satarak konut sektöründeki küresel etkisini ortaya koymuştur.
Diğer büyük firmalar da aynı yolu izledi. Pretium Partners tarafından desteklenen Progress Residential, tahliyeler, bakım hataları ve aşırı ücretler nedeniyle eleştirilerin hedefi oldu. Amherst Holdings, 2019 yılında Fortune dergisinde evleri tespit etmek ve satın almak için erken tahmin algoritmalarını kullanma özelliğiyle tanıtıldı ve yapay zekâdaki gelişmeler bu süreci daha da verimli hale getirdi.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), başlangıçta 1960’larda günlük yatırımcıların gayrimenkul kârlarına ulaşmasını sağlamak amacıyla tasarlanmıştı, ancak günümüzde bu pazar büyük ölçüde BlackRock, Vanguard ve özel sermaye fonları gibi büyük kurumsal firmaların hâkimiyetindedir. Invitation Homes, 2024 yılında Federal Ticaret Komisyonu’na çöp ücretleri, haksız yere güvenlik depozitolarını tutma, evleri denetlememe ve uygunsuz tahliye taktikleri kullanma nedeniyle 48 milyon dolar ceza ödemeyi kabul etti. Bu arada Profesör Desiree Fields, Charlotte Observer’da 2022’de yayınlanan bir makalede, 2021’de Senato Bankacılık Komitesi önünde yaptığı tanıklığında, Invitation Homes ve American Homes 4 Rent’in “toplam geliri artırmak için gereksiz ücretlerin talep edilmesi hususunda özellikle aşırı” olduklarını ifade ettiğini yazdı. Şirketlerin konut alımı artmaya devam ediyor. Kurumsal yatırımcılar, 2021’in ilk çeyreğinde ABD’de satılan konutların %15’ini satın aldı; bu oran 2025 başında %27’ye yaklaştı. Bazı piyasalarda bu etki daha da büyük: 2024’ün üçüncü çeyreğinde, tüm konut el değiştirmelerinin %44’ü yatırımcılara aitti.
Rise48 Equity gibi bazı şirketler, büyük çok aileli binaları satın alıp yenileyerek kira gelirini ve mülk değerini artırmaya odaklanıyor. Amherst Holdings gibi diğerleri ise daha geniş bir yayılma politikasının parçası olarak kiralamak üzere konut alım pazarına girmeye başlıyor. Hızlı bir şekilde nakde çevirme eğiliminde olan küçük yatırımcıların aksine, bu şirketler mülkleri yeniliyor ve uzun süre ellerinde tutuyorlar. Artan sayıda şirket, yalnızca kiralama amacıyla mahalleler inşa ediyor.
Hiçbir şirket ülke genelinde baskın değil, ancak belirli şehirlerde şirketlerin etkisi açıkça görülüyor. Atlanta’da özel sermaye, tek ailelik kiralık mülklerin yüzde 30’undan fazlasına sahipken, kurumsal mülkiyet, siyahi mahalleleri orantısız bir şekilde etkiliyor, konut güvensizliğini ve yerinden edilmeleri artırıyor.
Büyük şirketler birçok yapısal avantaja sahip. Daha ucuz kurumsal finansmana erişim imkanları var, genellikle nakit ödeme yapıyorlar ve ilanlara daha erken ulaşabiliyor, yerel politikalarda etkili olabiliyorlar. Firmalar, birçok evi tek bir yatırım paketinde birleştirerek ve beklenen kira ödemelerini teminat olarak kullanarak daha fazla borç almak gibi yaratıcı finansman araçlarını kullanabilirler. Toplu alımlar, onarım, sigorta ve bakım masraflarını azaltmalarına olanak tanırken, inşaatçılar bireysel alıcıları beklemek yerine evleri indirimli olarak büyük miktarlarda satmayı tercih ediyor ve bu da alıcı firmaların rekabeti sağlayacak teklif savaşlarından kaçınmalarına yardımcı oluyor. Bireysel ev sahiplerinin çoğunlukla finansal sebeplerden dolayı evlerini satmasının aksine, kurumsal ev sahipleri varlıklarını yıllarca ellerinde tutabiliyor ve yalnızca piyasa koşulları uygun olduğunda satıyorlar.
Vergi politikaları da bu farkı artırıyor. Bireysel satıcılar ev satışlarından sermaye kazancı vergisi öderken, kurumsal alıcılar 1031 değişimini (ilk mülk edinme vergisinden muafiyet sağlayan kanunu) kullanarak karlarını benzer nitelikteki mülklere yeniden yatırarak vergileri erteleyebilir ve böylece vergi yükünü geleceğe taşıyabilirler. Kiralık mülk sahipleri ayrıca, binanın değerinin bir kısmını her yıl düşmelerine olanak tanıyan ve zamanla bileşik hale gelerek vergilerini azaltan vergi amortisman avantajlarından da yararlanırlar.
Teknoloji
Büyük teknoloji şirketleri, benzer şekilde geniş finansal kaynaklara sahip olarak, kurumsal konut sektörünün genişlemesinde kritik bir rol oynamaya başladı. Bu durum; yatırımcıların ölçeklerini büyütmesini, mülkleri uzaktan yönetmelerini ve piyasalar ile tüketicileri kendi lehlerine yönlendirmesini sağlıyor.
Bu alandaki en etkili araçlardan biri, RealPage tarafından geliştirilen ve 2021’de özel sermaye şirketi Thoma Bravo tarafından satın alınan kira fiyatlandırma yazılımı YieldStar’dır. RealPage, katılımcı ev sahiplerinden kapsamlı kira verileri toplayarak algoritmalar aracılığıyla en uygun fiyatları önermektedir. Bu teknolojiyi kullanmayan ev sahipleri genellikle dezavantajlı duruma düşüyor. Birçok emlak yöneticisi bu önerileri otomatik olarak benimsiyor ve bunu genellikle düşük fiyatlandırmayı veya kiracıya ayrıcalık tanınmasını engelleyen performans izlemesi altında yapıyor.
Seattle gibi, az sayıda mülk yöneticisinin pazarın büyük bölümünü kontrol ettiği şehirlerde RealPage’in fiyatlandırma etkisi oldukça güçlü olabilir. ProPublica tarafından yürütülen bir soruşturma, bir mahalledeki dairelerin %70’inin 10 firma tarafından yönetildiğini ve hepsinin RealPage yazılımı kullandığını ortaya koydu. Yazılımın önerileri arasında, daha yüksek kira geliri elde edilebiliyorsa düşük doluluk oranlarının kabul edilmesi gerektiği de yer alıyordu. Eleştirmenler, RealPage’in koordineli “kira belirleme” olanağı sağladığını ve ev sahiplerini bir kartel gibi davranmaya teşvik ettiğini savunuyor. ABD Adalet Bakanlığı, 2024 yılında şirkete, “algoritmik fiyatlandırma yazılımını” kullanarak Amerikalı kiracılarına zarar verdiği gerekçesiyle dava açtı. Soruşturma hala devam ediyor.
Aynı zamanda, Airbnb gibi kısa süreli kiralama platformları da konut sektörünü yeniden şekillendirdi. Geniş erişim ağı ve derin hukuki kaynaklarıyla Airbnb, kiralama dönüşümlerinin normalleşmesine yardımcı oldu ve birçok şehirde kiraların artmasına katkıda bulundu. New York Post, 2025 yılında şirketin, ev sahiplerinin misafir konaklamaları sırasında hazır bulunmasını gerektiren New York Şehri yasasına karşı çıkmak için Ev Sahibi Seçimi Toplulukları gibi sözde toplumsal taban örgütlerine 1 milyon dolar fon sağladığını bildirdi. Ayrıca vergi savaşlarını destekledi ve ABD genelinde işgaliye vergileri ve diğer yerel düzenlemelere karşı davalar açtı, bu da şehirlere milyonlarca dolarlık yasal süreç maliyetlerine mal oldu.
Teknoloji platformları, hem uzun hem de kısa vadeli piyasalarda büyük ölçekli kiralama operasyonlarını mümkün kıldı. Fiyatlandırma araçları, siyasi lobicilik ve veri kaldıracı sayesinde konut, daha kontrollü bir meta olarak ortaya çıkıyor. Kurumsal konsolidasyon derinleştikçe ve daha büyük ev sahipleri teknoloji platformlarıyla daha fazla bütünleştikçe, bu şirketler ve giderek artan bir şekilde mülk sahiplerinin kendileri, daha az şeffaflık veya denetimle kira piyasaları üzerinde daha da fazla kontrol uygulayacaklardır.
Sorunun Çözümü
ABD de dâhil olmak üzere Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü ülkelerinde şu anda dünyanın en düşük ev sahipliği oranlarından bazıları bulunuyor ve kurumsal ev sahiplerinin artışı bu rakamların daha da düşmesine neden olacak. Asıl sorun arzın azlığı olmaya devam ediyor. Wall Street şirketleri, konut sıkıntısı nedeniyle konutlara yöneliyor. Bunu da açıkça kabul ediyorlar ve yatırımcılara kâr fırsatı olarak sunuyorlar.
Austin şehri, bu konuda nadir bir başarı hikâyesi sunuyor. Mayıs 2022’de 550.000 dolara ulaşan ortalama ev fiyatı, Ocak 2025 itibarıyla 409.000 dolara düştü ve göstergeler düşüşün süreceğini gösteriyor. Farkı yaratan temel unsur, Austin’in daha uygun fiyatlı konutlar inşa etmesi ve imar yasalarını gevşetmeye yönelik teşvikler sunması oldu.
Ev sahipliği hâlâ en çok kırsal bölgelerde yaygınken, büyük şehir merkezleri artan yatırımcı faaliyeti ve konut kıtlığından en fazla etkilenen yerler arasında. Sorunun çözümünde kamunun müdahalesi kritik önemdedir. Ev sahiplerinin çıkarları, National Multifamily Housing Council (Ulusal Çok Aileli Konut Konseyi) gibi gruplar tarafından güçlü şekilde temsil edilirken, kiracılar National Low Income Housing Coalition (Ulusal Düşük Gelirli Konut Koalisyonu) gibi daha zayıf destek ağlarına bel bağlamaktadır. Konut ve Şehircilik Bakanlığı ve Federal Konut Finansman Ajansı gibi federal kurumlar bir rol oynuyor ancak şirketlerin yarattıklatı etkinin gerisinde kalıyorlar. Buna karşılık Blackstone, kiracı korumalarının daha güçlü olduğu ve kiracı hareketlerinin daha iyi örgütlendiği Avrupa ülkelerinde daha büyük bir dirençle karşılaştı.
Arazinin henüz geliştirilmemiş değerine vergi uygulanması gibi politikalar, çözümü teşvik edebilir ve boş veya az kullanılan mülkler üzerinde yapılan fiyat spekülasyonunu önleyebilir. Etkili önlemler alınmazsa, özel ellerdeki arazi yoğunluğu, ister şirket sahipleri, ister Bill Gates (17 eyalete yayılmış 250.000 dönüm araziye sahip) gibi milyarderler, ister kamu arazilerini özelleştirmeye yönelik sinsice girişimler aracılığıyla olsun, giderek artacaktır. Söz konusu olan sadece barınmanın uygun fiyatlılığı değil, aynı zamanda halkın arazi ve konut üzerinde gerçek bir hak iddia edip etmeyeceği veya bunları tamamen özel sermayeye teslim edip etmeyeceğidir.
*John P. Ruehl, Washington D.C.’de yaşayan Avustralya-Amerikalı bir gazeteci ve Independent Media Institute’un dünya meseleleri muhabiridir. Birçok dış politika yayınına katkıda bulunmuştur ve “Budget Superpower: How Russia Challenges the West With an Economy Smaller Than Texas” adlı kitabı Aralık 2022’de yayımlanmıştır.
Bu makale, Independent Media Institute’un bir projesi olan Economy for All tarafından üretilmiştir.
Kaynak: https://www.theleftchapter.com/post/the-corporate-takeover-of-housing
Tercüme: Ali Karakuş
