Sophie Hurwitz
Gayrimenkul Spekülatörleri Felaketten Zarar Gören Evleri ve Arsaları Satın Almak İçin Hücum Ediyor
Bu makale ilk olarak Grist’te yayımlandı ve İklim Masası (Climate Desk) ile yapılan iş birliğinin bir parçasıdır. Bu yazı aynı zamanda, Grist’in felaketlere müdahale ve kurtarma çalışmalarının çoğu zaman kaotik ve kazançlı dünyasını inceleyen Afet Ekonomisi serisinin bir bölümüdür. CO2 Vakfı’nın desteğiyle yayımlanmıştır.
16 Mayıs’ta bir mil genişliğinde bir kasırga St. Louis’i vurduğunda, DeAmon White arabasına atlayıp evine koştu. Devrilmiş ağaçlar ve elektrik hatları yüzünden 10 dakikalık yolculuğu üç saatlik bir çileye dönerken, ailesinin, komşularının ve evinin zarar görmeden kasırgayı atlatıp atlatmadığını düşündü.
Köşeyi dönüp kendi sokağına girdiğinde White’ın yüreği burkuldu. Evinin arka duvarı tamamen uçmuştu. Tavan alçısı parçaları yere dağılmış, camlar kırılmış, evinin büyük kısmı onarılamaz haldeydi.
Sonraki durağı annesi Bobbie’nin eviydi; beş dakikalık yürüme mesafesinde oturuyordu. Onun evinin üçüncü katı da yok olmuştu. Ama mucize eseri, ön bahçesindeki çiçekler 150 mil hızla esen rüzgârlardan zarar görmemişti.
St. Louis’teki EF-3 kasırgası, Mayıs ayında Missouri, Illinois, Kentucky, Wisconsin, Minnesota ve Carolinas eyaletlerinde 48 saat içinde oluşan 60 kasırgadan sadece biriydi; bu kasırgalardan en az 26 kişi öldü, 168 kişi yaralandı. DeAmon ve Bobbie kendilerini şanslı sayıyorlardı: Komşularından birinin bacağı, penceresinden içeri fırlayan bir direkle delinmişti. Bobbie uyumak için kız kardeşinin evine gitti; DeAmon ise yağmacılara karşı nöbet tutmak için kamyonunda geceyi komşularıyla vardiya değiştirerek geçirdi.
Ertesi sabah saat 8’de telefonlar çalmaya başladı: Evini satmak ister miydi? “Çok saldırgandılar,” dedi. Bu, iki hafta boyunca her gün yarım düzine arama ile devam etti.
Bobbie ve DeAmon bu spekülatörlere “akbaba” diyordu. Bazıları el ilanlarıyla sokaklarda geziyor, bazıları mesaj atıyor, bazıları arıyordu.
White’ın evinin bulunduğu West End mahallesinde yaşayan kiracıların kaldıkları evlerin, tahminen %63’ü, ev sahiplerinin yaşadıkları kendi evlerinin ise %49’u sigortasızdı. Kuzey St. Louis sakinlerinin çoğu için evleri tek büyük varlıklarıydı; sigorta olmadan yeniden inşa edecek paraları da yoktu. Federal yardımlar yavaş geldiğinde, nakit olarak evi satın alma teklifleri onlara birer can simidi gibi görünebiliyordu.
4 Ağustos’ta kasırganın rotasının hemen kuzeyindeki bir ev sahibine gönderilen mesajda şöyle yazıyordu: “Merhaba, ben H.B. LLC’den Paul. Sizinle iletişime geçmek istedim… Steven mısınız?”
Grist, felaket mağdurlarını arayan bu numaraların çoğuna ulaşmayı denedi, ancak bu numaralar geri arama ya da mesaj almaya uygun değillerdi. Yine de biri açtı: Çağrı merkezindeymiş gibi seslenen bir kadın, satacak mülk olup olmadığını sordu. “Biz ‘ev alıyoruz’ şirketiyiz,” dedi; fakat Grist’e şirketin adını vermeyi sürekli reddetti.
Sekiz ay önce ve 600 mil uzakta, Gina Miceli’nin Kuzey Carolina’daki Fairview’daki topluluğu, yüzlerce heyelana neden olan Helene Kasırgası tarafından harap edilmişti. Hızla kayan toprak, evleri ve arabaları yuttu ve 15 komşusunun ölümüne neden oldu. Aylar boyunca Gina Miceli, sürekli ailesine ait iki arsayı satıp satmak istemediğini soran mesajlar aldı.
“Mesajlar çok samimiydi, sanki seni tanıyormuş gibi,” dedi Miceli. “‘Merhaba Gina, ben falanca!’ Gerçekten çok ürkütücü.”
9 Temmuz’da gelen bir mesajda yalnızca şunu yazıyordu: “Fiyatını söyle,” imza “Bella.”
Tam iki hafta sonra başka bir mesaj geldi: “Merhaba Gina, umarım güzel bir gün geçiriyorsundur. Benim adım Christine, arsa alıcısıyım. Arsanı satmayı düşünüyor musun diye yazıyorum.” Mesaj “İkiz Dönüm (Twin Acres)” imzasıyla bitiyordu. Twin Acres kayıtlı bir emlak şirketi değildi. Grist’in numaraya gönderdiği mesaj ise yanıtsız kaldı.
Miceli bazen bu mesajlara cevap verdiğini söylüyor: “Moduma bağlı. Bir iki kez ‘defol git’ dediğim oldu.” Ayrılmaya niyeti yok; kocasının büyükbabasının aldığı evde ailesini büyütüyor ve yerel bir bira fabrikasına sahip.
Bazı uzmanlar bu olguyu yani yatırımcıların felaket bölgelerine akın edip zarar görmüş mülkleri ucuza kapatmasını “felaketi dönüştürme” olarak adlandırıyor.
Acil durum yönetimi profesörü ve Disasterology kitabının yazarı Samantha Montano, Katrina Kasırgası’ndan sonra yıllarca New Orleans’ta yaşayıp gözlem yaptı ve bunu kendi gözleriyle gördü. Lower Ninth Ward gibi bölgelerde felaket sonrası her şeylerini kaybeden insanlar vardı. Spekülatörler hızla devreye girdi. Bazı toprak sahipleri, mülklerini yeniden inşa edip satma umuduyla eyalet dışındaki müteahhitlere satarak anında milyoner oldular.
“New Orleans’taki dönüştürme sorunu en başından beri vardı,” dedi Montano. “Bu konuda uyarılarda bulunan, konut politikaları ve diğer iyileştirme politikalarının dönüştürmeyi hesaba katacak şekilde uygulanması gerektiğini savunan birçok grup vardı. Önlemeye çalıştılar.” Yirmi yıl sonra New Orleans’ın demografisi değişti: düşük gelirli ve siyahî sakinler yerlerinden edildi, onların yerlerine daha beyaz ve daha varlıklı sakinler geldi. “Kesinlikle bu, toparlanma sürecinin ve kimin kaynaklara erişerek geri dönüp yeniden inşa edebildiğinin—ve edemediğinin, iç içe geçmiş bir parçasıydı” dedi.
Ev tasarımı haber sitesi Dwell’e göre, bu yılın başlarında Kaliforniya’nın Altadena kentinde meydana gelen Eaton Yangını’nın ardından ev satın alımlarının yarısı limited şirketler tarafından yapıldı. Bu, bireylerin yaptığı alımlara kıyasla neredeyse iki kat daha fazlaydı. Ocean Development Inc. ve Black Lion Properties LLC’nin de aralarında bulunduğu sadece altı şirket, Altadena’daki bu işlemlerde başı çekti; milyonlarca dolar harcayarak, tarihi olarak siyahilerin yaşadığı mahallelerdeki yıkılmış mülkleri satın aldılar. Bu şirketlerin kim olduklarını bulmak ise zor: genellikle sahte numaralar üzerinden veya gerçek şirketlerle bağlantısı olmayan isimler altında potansiyel satıcılarla iletişime geçiyorlar.
Felakete uğramış arazilerin değeri hızla toparlanıyor; bu da alıcıların, bazen onarım yapmadan bile araziyi veya evi kârla satabilecekleri anlamına geliyor. İklim değişikliği ABD genelinde daha sık ve şiddetli doğal felaketleri körüklerken, “felaket yatırımcılarının” şimdiye kadarki en büyük kârlarını elde etmesi bekleniyor ve Kuzey St. Louis gibi topluluklar bunun yükünü sırtlanmak zorunda kalıyor.
Miami Üniversitesi’nde kentsel sağlık eşitsizlikleri üzerine çalışan araştırmacı Justin Stoler, yakın zamanda “tehlike kaynaklı dönüştürme” üzerine bir makale yayımladı. Stoler, Grist’e bu olgunun, dönüştürmeyi anlama biçimimizden hız açısından ayrıldığını söyledi. “Genellikle çok kısa süreli ve odaklı bir şekilde gerçekleşiyor. Uygulamaya geçmesi yıllar veya on yıllar almıyor.”
Stoler; “İnsanların hayatları tamamen altüst oluyor ve zor kararlar vermek zorunda kalıyorlar” dedi. “Ve fırsatçı kuruluşlar, şirketler, yatırımcılar devreye girip iyi bir anlaşma yapmaya çalışıyorlar. Sonunda insanların başkalarının talihsizliklerinden faydalandığı bir sistem ortaya çıkıyor.”
DeAmon White, kendi mahallesinde dönüşümün işaretlerini kasırgadan çok önce gördüğünü söylüyor: Bir mahalle berberi yerine açılan gözde bir restoran; eski bir okulun hukuk öğrencilerinin yaşadığı lüks bir apartmana dönüşmesi ve “eskiden ‘varoş’ dedikleri mahalleye bir sürü beyazın taşınması, anlıyor musun?” dedi. Yatırımcılar zaten etrafta dolaşıyordu. “ÇİRKİN EVLER ALIYORUZ” yazılı tabelalar, mayıs fırtınasından önce bile elektrik direklerinde ve posta kutularında görülüyordu. Bunlar, hızlı satış arayan emlak toptancıları ve ev alıp satanların işaretleridir. Ama mahallenin yıkıntıya dönmesinden sonra bu ilanların sayısı ve saldırganlığı arttı.
St. Louis kasırgasının büyük arazi satışlarına yol açıp açmayacağına dair kesin konuşmak için henüz erken. Ancak işaretler ve Zillow (emlak zinciri) araştırma sonuçları bunun olacağı yönünde.
Son haftalarda Zillow’da kasırga güzergâhının üzerindeki en az 10 ağır hasarlı ev satışa çıktı. Her biri, yerel halkın taşınabileceği bir ev olarak değil, bir yatırım fırsatı olarak etiketlenmiş: 4641 Maffit Avenue, 20.000 dolarlık başlangıç fiyatıyla onarım veya tuğla kurtarma için “yatırım potansiyeli sunuyor”; tarihi Ville mahallesindeki 4236 East Sacramento Avenue – “Yatırımcılara Özel!! Kasırga hasarlı mülk” – 30.000 dolara gidiyor.
Fırtınadan 100 gün sonra bile birçok St. Louis mahallesi hâlâ mayıs ayındaki kadar hasarlı. Hava soğumaya başlamış olmasına rağmen sokaklar ve bahçeler hâlâ molozla dolu, çökmüş çatılar hâlâ mavi brandalarla kaplı, camlar tahtalarla kapatılmış durumda. Toplumsal aktivist örgütler, ellerinden geldiğince yardım sağlıyor. Yaklaşık 10.000 gönüllüyü harekete geçiren The People’s Response adlı bir grup, St. Louis’de 2.000’den fazla hanenin hâlâ konut ve barınma yardımına ihtiyaç duyduğunu tahmin ediyor.
Ancak güçlü bir gönüllü ağına, kasırga yardımı için yönlendirilen 30 milyon dolarlık NFL anlaşmasına ve (yavaş gelen) FEMA (Federal Acil Durum Yönetim Kurumu) desteğine rağmen, ev sahipleri aylarca çaresizlik içinde bırakıldı ve hala evlerini nasıl—hatta yeniden inşa edip etmeyecekleri konusunda zor bir karar vermek zorundalar.
Colorado Boulder Üniversitesi’nden toplumun dayanıklılığı üzerine araştırma yapan Deserai Anderson Crow, St. Louis’te yaşananların diğer aşırı hava felaketleriyle aynı tarzı izlediğini söylüyor: evleri yeniden inşa edenler çoğunlukla yeniden inşa ettikleri evlerde yaşamayı planlayan insanlardan ziyade, kiracı arayan ev sahipleri oluyor.“Bu vahşi bir kiralama döngüsü,” dedi Crow. “Bu devasa sanayi tipi kiralama şirketleri felaketten etkilenen evleri kapmaya çalışıyor, çünkü pek çok insanın ipotekten bir an önce kurtulmak istediğini ve yeniden inşa sürecini göğüsleyecek duygusal ya da mali kapasitesi olmadığını doğru şekilde varsayıyorlar.”
Bobbie White’ın hasarlı evi, St. Louis’in Mississippi Nehri’nin gelişen bir ulaşım merkezi olduğu 1901 yılında inşa edilmişti. St. Louis’i inşa eden endüstrilerden biri, sağlamlığı ve kalitesiyle dünya çapında ünlenen tuğla üretimiydi. Bobbie’nin evi ve mahallesindeki diğer evler de bu tuğlalardan yapılmıştı. “Bu evlerin çoğu 100 yıllık yapılar,” dedi DeAmon. Yerlerine inşa edilecek olanların muhtemelen o kadar benzersiz veya sağlam olmayacağını, ancak çok daha pahalıya mal olacağını, bugün mahalledeki birçok kişinin ulaşamayacağı fiyatlarda olacağını söyledi.
St. Louis Emlakçılar Birliği Başkanı Stacey Sanders, felaket sonrası hızlı satış teklifleri hakkında baş edilemeyecek kadar çok sayıda haber aldığını söylüyor. Ancak bu satış teklifleri genellikle problemli özellikleri ile birlikte gelir: örneğin, kuşaktan kuşağa aktarılan evlerin tapuya erişimi olmayabilir veya tapu, ölen bir aile üyesinin adına olabilir. Bazen tapu sorunlarının çözümü yıllar alabilir.
Kuşaktan kuşağa aktarılan ve fırtınalardan etkilenen evlerin çoğu bu yasal kategoriye giriyor. Sanders, “çok mirasçısı bulunan mülk” kategorisindeki evlerde oturan ev sahiplerinin zor durumda kaldıklarını söyledi. Tapu olmadan FEMA (Federal Acil Durum Yönetim Kurumu) yardımlarına erişmek zorlaşıyor, sigorta talebi açmak neredeyse imkânsız hale geliyor ve tapusuz satışlar en iyi ihtimalle yasal açıdan şüpheli hale geliyor.
Geçen Mart ayında Sanders’ın kendi evi ve arabası bir hortumdan zarar gördüğünde, “mektuplar, kapıya asılan broşürler, kapımızı çalan insanlar gördük, her yolu deniyorlardı.” Gelenler ya ona tamirat hizmeti vermeye çalışıyor ya da evini satın almak istiyorlardı. Kendisi profesyonel bir emlakçı olduğu için, kaynaklara erişebildi ve hasar gören mülkünü kurtarabildi. Ancak, diğer insanların bu süreçte kendisinden çok daha fazla zorlanabileceklerinden endişe ediyor.
Sanders, “Anlaşmak en kolay ve en hızlı yol gibi görünebilir, ancak her zaman en iyi yol olmayabiliyor” dedi.
Sanders, “Evlere bu teklifleri yapmak için orada dolaşan birçok kişi, ‘Ah, şu zavallı insanlar, hadi onlara adil bir şans verelim’ diye düşündükleri için bunu yapmıyorlar” dedi. Onun yerine, “çaresiz insanlar” gördüklerini ve mülkü değerinin çok altında bir fiyata satın almak için fırsat kolladıklarını söyledi.
Bu kitlesel satışları durdurmak için seçenekler var. Colorado Üniversitesi’nden Crow, uygulanabilecek bir taktiğin; bölge sakinlerinin kalıp yeniden inşa sürecini yönetebilmeleri için birkaç aylık geçici fon sağlamak olduğunu söyledi. Bir diğeri ise alıcıları engellemek: Haziran ayında Ohio Senatosu, emlak toptancılarının ev sahiplerine evlerini piyasa değerinin altında satabileceklerini bildirmelerini zorunlu kılan bir yasa tasarısını kabul etti. Pensilvanya ocak ayında benzer bir yasa çıkardı. Ancak, kasırga mağdurlarına ücretsiz hizmet sağlayan kar amacı gütmeyen bir kuruluş olan Doğu Missouri Hukuk Hizmetleri’nden avukat Peter Hoffman’a göre, Missouri’deki pazar hem yerel hem de eyalet düzeyinde düzenlenmemiş durumda.
Hoffman “Eşit bilgiye erişimi olmayan savunmasız durumdaki insanları buluyorlar” dedi. Sigorta hizmeti verilemeyecek alan olarak işaretlenme, yerinden edilme ve sömürü gibi sorunlar kasırgadan önce de vardı. Ancak fırtınanın bunları gün yüzüne çıkardığını söyledi.
Ozell’s Kitchen and Food Mart adlı restoranında balık, kızarmış bamya ve patates salatası siparişleri arasında telefonla konuşan DeAmon White, geçtiğimiz birkaç ayı değerlendirdi. Evini yeniden inşa etmek zor olmuştu. Sigortası olsa da, evinin şubat ya da marttan önce yaşanabilir hale gelmesini beklemiyor; yani kasırgadan neredeyse bir yıl sonra. Kısmen ampute olmuş bir ayağı nedeniyle engelli olduğundan annesinin evinin alt katında kalıyor. Komşularından biri hâlâ arsasında karavanda yaşıyor. Diğerleri, dedi, satmayı kabul etti. Şu an onun sokağında yalnızca dört aile kalmış durumda. 21 Ağustos’ta annesi posta yoluyla bir teklif aldı: Chris adlı biri, evini değerinin üçte ikisine almak istiyordu.
“Dönüştürme ihtiyacı duyan insanların ellerindekinin kıymetini bilmelerini ve yapabiliyorlarsa satmamalarını isterim,” dedi White. “Paranın çekiciliğini biliyorum ve stresli bir durumda insan ne gerekiyorsa onu yapıyor ama yine de direnin diyorum, anlıyor musunuz?”
Sophie Hurwitz, Grist’te iklim çözümleri uzmanıdır.
Tercüme: Ali Karakuş
